美國投資移民在美國從買房到賣房，如何合理避增值稅

2017-05-23

美國投資移民必讀！美國稅法規定，當納稅人出售"主要住宅房屋"時，如果房主在5年之內，自住超過2年，賣房后，房產升值部分(CapitalGain)可享受稅收減免（夫妻二人可免50萬美金，個人可免25萬美金）。

所以如果你花50萬美金買了一套住宅，后來80萬美金賣出，賺了30萬美金，那你只有5萬美金需要交稅；如果你是和配偶共同擁有房屋并出售，則30萬利潤則完全不用交稅。

以上是自住用房的稅收優惠政策，但很多人在美買房是為了投資，買了房壓根就沒考慮過去住，就享受不到這項稅收優惠政策。

但是作為投資用房，聯邦稅務法案IRC為投資房產所有者提供了另一種納稅機制---1031延稅法。

1031延稅法又稱為同類財產交換法（Like-Kind Exchanges）

是從美國國家稅務法第1031條款項中的規定而得名。

在法律條文的定義下，此類交換意味著“如果交換的房產是用于商業性使用或，并且用于交換類似的資產，那么交換過程中的資產利益得失不予承認，不用繳納其過程中產生的資產利得稅。”

換言之，只要賣家在出售原有房產后購買價值更高或等值的房產，并且用于，就可以使用這一法條。

下面這個例子可以直接說明1031條款的優勢

林女士在2013年7月1日以30萬美元的價格購入一套精品公寓并且出租給他人（作商業用途），也付清了所有貸款，該公寓現市場價值為50萬美元。

若林女士于2016年7月底打算購買另一套價值同樣為50萬美元的公寓，忽略房屋需要進行折舊的情況，此時她有兩個選擇：

若林女士將自己原有的公寓放到市場上出售，但不在180天內購入新房產，就需要繳納一定比例的資產利得稅。

因林女士持有房產已超過一年，純收入所應繳納的資產利得稅約為4萬美金。此時林女士所剩資金為46萬美金，無法立即購買新的房產。

若林女士選擇利用1031條款，在45天內確認新房產，并在180天購入，用作投資或商業使用，就可以幫助她延后所需繳納的稅收，順利購置新房。

提示Tips

需要注意的是1031雖然是緩稅，不是免稅，但在金錢越來越貶值的情況下，同樣的稅款越晚交越合適，變相的是種資產增值。

如果新買的房產價值低于原房產價值，還能享受1031延稅法嗎？

但如果新投資的房產低于出售的舊投資房產或由于其他原因，賣房者會收到現金或其他補償物，通常被稱之為“好處”（Boot）。

“好處”（Boot）可能是現金，也可能是債務減免，支付不合格的費用，超額借貸購買新房產和非同類財產交換等。

賣房者收到的“好處”（Boot）要繳資本利得稅，最高收到的全部“好處”（Boot）都要繳資本利得稅。

例如，早期買的一套投資用房600萬美金，賣了1000萬美金后，資本利得是400萬美金，用這些錢又買了一套新房，只有800萬美金，自己還剩200萬美金，這200萬美金要繳納資本利得稅，以20%稅率算要繳納40萬美金的稅。

但如果下一次再投資的話，成本基準則變為800萬美金。

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