倫敦——不僅是英國首都，還是全球最大的金融中心之一，一直受到國際投資者的青睞。今年4月發(fā)布的全球金融中心指數(shù)（GFCI）顯示，倫敦再次蟬聯(lián)榜首。知名房地產(chǎn)咨詢公司Cluttons發(fā)布的報(bào)告也表明，倫敦僅次于迪拜，成為全球排名第二的不動(dòng)產(chǎn)投資地。綜合房價(jià)漲幅和租金收益，美國指數(shù)編制公司MSCI對倫敦住宅市場的歷史回報(bào)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)：除去零八年全球性金融危機(jī)帶來的“黑天鵝”效應(yīng)，倫敦住宅房產(chǎn)十余年間維持著10%左右甚至更高的回報(bào)率。而現(xiàn)在距離明年3月底英國正式脫歐只有半年時(shí)間，為什么說倫敦已經(jīng)成為英國房產(chǎn)投資的“價(jià)值洼地”，倫敦房產(chǎn)還值不值得投？

專家觀點(diǎn)：就業(yè)人數(shù)達(dá)歷史新高

脫歐后的英國房產(chǎn)是否還具有競爭力？對于這一問題，全球性房地產(chǎn)咨詢公司萊坊首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家James Roberts在今年三月的《2018倫敦報(bào)告》中闡述了自己的觀點(diǎn)。JamesRoberts認(rèn)為，脫歐事件會使倫敦經(jīng)濟(jì)遭受不利影響的觀點(diǎn)沒有受到足夠證據(jù)的佐證。倫敦的就業(yè)率不斷提升，失業(yè)率持續(xù)下降，外來投資繼續(xù)增長。據(jù)英國國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2017年10月，倫敦在2017年共創(chuàng)造了128,000個(gè)新的工作崗位。2017年6月20日的數(shù)據(jù)表示，英國失業(yè)人數(shù)下降了38000人至142萬人，就業(yè)人數(shù)達(dá)到了3230萬人的歷史新高。作為影響房產(chǎn)租賃市場的重要指標(biāo)，就業(yè)率的回升無疑是倫敦房產(chǎn)的一大投資利好。

一方面，英國脫歐公投后倫敦并未出現(xiàn)大規(guī)模的離職潮。路透社對超過120家英國和國際銀行及保險(xiǎn)公司進(jìn)行的調(diào)查顯示，10,000個(gè)工作崗位可能因英國脫歐被轉(zhuǎn)移到歐盟。這10,000名員工占用的辦公空間等于倫敦市中心存量辦公空間總量的0.5%，在市場可以吸納的范圍之內(nèi)。Experian Economics預(yù)測，今后兩年，倫敦將創(chuàng)造五萬個(gè)在辦公樓內(nèi)工作的崗位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)測的失業(yè)人數(shù)。

另一方面，JamesRoberts指出倫敦經(jīng)濟(jì)早就不再以金融為主導(dǎo)。政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，得益于大型數(shù)字企業(yè)的快速擴(kuò)張，2013年，倫敦的技術(shù)、媒體和電信（TMT）行業(yè)的從業(yè)人員數(shù)量超過了金融和保險(xiǎn)業(yè)。2017年，倫敦市中心TMT企業(yè)吸納的辦公空間比長期平均水平高25%。進(jìn)入2017年之后，倫敦科技公司的投資額得到極大程度的提升，這也佐證了就業(yè)率增長的觀點(diǎn)。

供需矛盾：土地稀缺，投資額不斷增加

作為一個(gè)近800萬人口的國際都市城市，倫敦每年大概只有三萬套左右的新增住宅，供應(yīng)量極小，這說明了倫敦房產(chǎn)的稀缺性。而在未來二十至三十年年內(nèi)，由于倫敦土地供應(yīng)量的有限，政府在土地規(guī)劃上的嚴(yán)格性及審批難度的增加，這一供需矛盾很難得到根本性解決。2017年，英國房地產(chǎn)投資總額超過600億英鎊。中國對英國房地產(chǎn)總投資額也超過了100億英鎊，比2016年增加了至少一倍以上。而進(jìn)入18年后，全球資本仍舊持續(xù)流入倫敦中心。數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年流入倫敦中心的資本達(dá)56.6億英鎊，倫敦再次成為全球最活躍的跨境資本交易市場與流動(dòng)性最好的房地產(chǎn)市場。
 
 

在英國脫歐事件中政治不確定性的影響下，自2014年5月后英鎊持續(xù)下跌，到2016年9月，英鎊人民幣匯率已從10.6跌至8.1，此后則一直處于波動(dòng)之中。

2017年11月2日，英國央行宣布，基準(zhǔn)利率提高25個(gè)基點(diǎn)至0.5%，這也是英國央行10年來首度加息，今年8月2日，英國央行再次加息至0.75%。一方面，長時(shí)間的低基準(zhǔn)利率不利于英鎊匯率回升，另一方面，這表明英國“脫歐”后經(jīng)濟(jì)相對較好的穩(wěn)健性。英鎊在波動(dòng)中穩(wěn)定回升已成為一種趨勢，對投資者來說，現(xiàn)在不僅是“抄底”英國房產(chǎn)的絕佳時(shí)機(jī)，也可能是享受40年最低的貸款利率優(yōu)勢的最后機(jī)會。 因此，自2013年以來倫敦房價(jià)每年都以“雙位數(shù)”的速度上漲的情況也就不足為奇。

牛津經(jīng)濟(jì)研究院數(shù)據(jù)顯示，倫敦平均房價(jià)已經(jīng)從2006年的25.7萬英鎊，攀升至2016年的47.4萬英鎊，漲幅高達(dá)84%。而牛津經(jīng)濟(jì)研究院對于倫敦房價(jià)2016至2030年的預(yù)測則顯示——絕大部分地區(qū)的漲幅均超過70%，Watham Forest區(qū)的房價(jià)漲幅更將翻一番，達(dá)到100%的增長。

最新數(shù)據(jù)：增長率提升，折扣空間降低

根據(jù)Hometrack發(fā)布的最新報(bào)告，英國房價(jià)在截至2018年6月的12個(gè)月內(nèi)增了4.6％。2018年上半年的增長率為4.4%，2017年下半年為0.2%，這因?yàn)榉績r(jià)在倫敦再次開始增長。大部分主要英國城市實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)價(jià)格的增長，曼徹斯特尤為突出。 脫歐事件的發(fā)生的確一定程度對投資者的熱情產(chǎn)生了影響。14年以來，倫敦房產(chǎn)價(jià)格增長率一路走低，甚至在17年底實(shí)現(xiàn)了負(fù)增長。不過，隨著18年上半年英國房式的全面復(fù)蘇，倫敦房產(chǎn)重新回到增長的軌道中來。

倫敦房產(chǎn)的3個(gè)月的滾動(dòng)增長率已經(jīng)從為正，并以近2%比率高速增長。可以說，倫敦房價(jià)增長率也正從“價(jià)值洼地”中向上攀升，現(xiàn)在正是以低成本投資倫敦房產(chǎn)的絕佳時(shí)機(jī)。另一值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是折價(jià)空間，它展示地區(qū)掛牌價(jià)與成交價(jià)之間的差別，折價(jià)空間越小，越說明當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場需求的強(qiáng)勁。長時(shí)間以來，倫敦住宅都處于賣方市場中，投資者的議價(jià)能力極低。進(jìn)入到2018年，倫敦地區(qū)的折價(jià)空間縮小至6.7%，房價(jià)重新增長的趨勢明顯。
 

同時(shí)，Nationwide數(shù)據(jù)顯示，英國7月房價(jià)增幅0.6%，實(shí)現(xiàn)連續(xù)的強(qiáng)勁增長，同期增長1.8％；倫敦房產(chǎn)過去十年年平均凈收益率高達(dá)9.4%。第一太平洋戴維斯對英國房產(chǎn)未來五年的房價(jià)升值情況進(jìn)行預(yù)測，中部地區(qū)價(jià)格增長仍然強(qiáng)勁，而短暫處于價(jià)值洼地的倫敦市場將迎來回升。可以說，多家研究機(jī)構(gòu)及其調(diào)查報(bào)告均對于倫敦房產(chǎn)的未來發(fā)展持樂觀態(tài)度。
 

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