大家買(mǎi)房、賣(mài)房、抵押、出租的不同操作方法的定義。

所有操作，都是預(yù)期不同帶來(lái)的必然結(jié)果！

買(mǎi)房就是預(yù)期房?jī)r(jià)上漲并且收獲房?jī)r(jià)上漲收益的操作方法。

賣(mài)房就是預(yù)期房?jī)r(jià)下跌并且規(guī)避房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)?yè)p失的操作方法。

全款買(mǎi)房就是預(yù)期房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)自己投資其他產(chǎn)品收益的操作方法。

貸款買(mǎi)房就是預(yù)期房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)銀行貸款利率的操作方法。或者說(shuō)是貸款買(mǎi)房就是房?jī)r(jià)漲幅跟貸款利率的套利工具，所以，我們看到一旦預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，就會(huì)有太多的人砸鍋賣(mài)鐵也要貸款買(mǎi)房，原因就是買(mǎi)房成為了低風(fēng)險(xiǎn)的套利工具。

抵押就是預(yù)期房?jī)r(jià)上漲并且解決急需資金的操作方法。

租房就是預(yù)期房?jī)r(jià)漲幅低于銀行理財(cái)收益的操作方法。所以很多人說(shuō)租房是因?yàn)闆](méi)有錢(qián)的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，因?yàn)槌凶馊丝梢园彦X(qián)放在銀行理財(cái)，利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)租金，還能有大量盈余。

長(zhǎng)租就是預(yù)期租金上漲并且捕捉租金上漲帶來(lái)收益的操作方法。

短租就是預(yù)期租金下跌并且規(guī)避租金下跌帶來(lái)?yè)p失的操作方法！

預(yù)期房?jī)r(jià)上漲并且希望房?jī)r(jià)上漲后賣(mài)給別人，獲得房?jī)r(jià)上漲收益的人，叫做炒房客。

預(yù)期房租上漲并且希望租金上漲后租給別人，獲得租金上漲收益的人，叫做二房東。

明白了以上不同預(yù)期帶來(lái)不同操作方法的道理，所以判斷未來(lái)房產(chǎn)投資的關(guān)鍵就是房?jī)r(jià)和房租的走勢(shì)：

1.如果房?jī)r(jià)上漲，平均每年漲幅會(huì)超過(guò)5%，那么可以買(mǎi)房。

2.如果房?jī)r(jià)下跌，那么不僅不能買(mǎi)房，還應(yīng)該賣(mài)房，之后趕緊租房。

3.如果房?jī)r(jià)平穩(wěn)，漲幅在0%到5%之間，那么投資收益小于貸款利率，所以投機(jī)需求出局，自住需求可以買(mǎi)房。而投資需求操作方案如下:

（1）房子租金回報(bào)率超過(guò)銀行理財(cái)，可以買(mǎi)房長(zhǎng)期投資，比如租金回報(bào)率5%，而銀行理財(cái)收益4%。

（2）房子租金回報(bào)率低于銀行理財(cái)，那么不可以買(mǎi)房，比如租金回報(bào)率2%，銀行理財(cái)收益4%，這時(shí)把錢(qián)放在銀行理財(cái)。

4.如果房租漲幅超過(guò)房?jī)r(jià)漲幅，那么炒房客就轉(zhuǎn)化為二房東，如果房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)房租漲幅，那么二房東轉(zhuǎn)化為炒房客。

看到上面分析，就可以明白中央提出的“房住不炒”定位的原因，就是鼓勵(lì)真實(shí)自住需求和長(zhǎng)期投資需求，而對(duì)投機(jī)需求也就是短期買(mǎi)賣(mài)的需求堅(jiān)決遏制的原因了。