回到洛杉磯一年，一直賴(lài)在父母家，最近決心獨(dú)立，與太太展開(kāi)洛杉磯看房團(tuán)，洛杉磯房?jī)r(jià)被世界各地的人炒高了。然而，筆者相信，只要不是選在比華利山等豪宅區(qū)，大部份地區(qū)的房?jī)r(jià)，對(duì)香港人而言，還是合理。下面小編就帶大家了解下關(guān)于年輕華人助教洛杉磯買(mǎi)房全過(guò)程的相關(guān)內(nèi)容。

看房篇

與香港不一樣，在洛杉磯看房子不用事先預(yù)約代理或屋主，先瀏覽地產(chǎn)網(wǎng)站，找Open Houses，即讓客人參觀的房子。如果在網(wǎng)上見(jiàn)到有房子代售，然而卻沒(méi)有Open Houses， 那就要聯(lián)絡(luò)代理，替客人開(kāi)門(mén)參觀。Open Houses一般訂在周末周日，到達(dá)Open Houses，打開(kāi)門(mén)可以自行入內(nèi)，一般室內(nèi)冷氣及電燈全開(kāi)，保證客人在最舒適的環(huán)境下參觀房子。房子的代理會(huì)靜靜坐在一角，有時(shí)會(huì)提供樽裝水及曲奇。如有問(wèn)題“這加建的部份，是否已經(jīng)取得政府許可?”丶“這邊屬於哪一個(gè)校區(qū)?”，他們會(huì)盡力解答，但很少打擾客人。這時(shí)，可以打探屋主為什麼賣(mài)屋及搬家，以及居住時(shí)期多久，如果沒(méi)合理原因，太短時(shí)間就搬走，那就暗示可能房子有問(wèn)題。代理會(huì)提供有關(guān)房子資料的傳單，內(nèi)容包括建筑年份丶房子面積丶花園面積丶有多少睡房及浴室等。浴室分為1/4丶1/2丶3/4及full四種，1/4是指只有洗手盤(pán)，1/2是指有廁所及洗手盤(pán)，亦稱(chēng)powder room，3/4是指淋浴丶廁所及洗手盤(pán)，full bath是指浴缸連花灑丶廁所及洗手盤(pán)。參觀房子後，代理會(huì)希望客人留下聯(lián)絡(luò)方式，但不是強(qiáng)制性。如果客人有代理，那就留代理名片。如果他發(fā)現(xiàn)客人沒(méi)有自己的代理，那他會(huì)詢(xún)問(wèn)是否愿意接受他的幫忙，他會(huì)把代理網(wǎng)站的房子資料，依客人的需求，電郵給客人參考。代理網(wǎng)站的資料，比Zillow的多些資料及房屋供應(yīng)。

出價(jià)篇

如對(duì)房子有興趣，可以出價(jià)，出價(jià)可以比屋主要求的高或低。屋主會(huì)訂下一個(gè)停止接受出價(jià)的日期時(shí)間，例如Open Houses過(guò)後星期二下午五時(shí)，他就會(huì)開(kāi)始選擇接受哪一個(gè)出價(jià)，優(yōu)質(zhì)又或低於市價(jià)的房子，隨時(shí)有數(shù)十個(gè)出價(jià)，普遍情況是出價(jià)高者得，如果以現(xiàn)金支付，不用等候按揭批核，可以縮短成交期者，亦為屋主所喜。出價(jià)時(shí)，如能出示文件，如銀行賬單，證明如何支付首期，亦會(huì)為屋主所考慮。正常首期為20%，如果不足20%，即按揭額超過(guò)房?jī)r(jià)的80%，那需要購(gòu)PMI。另外，約屋主面談，表示自己很喜歡該房子，很有誠(chéng)意購(gòu)買(mǎi)，亦可能會(huì)打動(dòng)屋主。我們的代理建議我們?nèi)バ盼葜鳎f(shuō)明很需要那房子，筆者太太一邊寫(xiě)，一邊問(wèn)，“如果不懂英語(yǔ)，是不是不用買(mǎi)樓?”最後，我們的誠(chéng)意比不上別人的鈔票，而屋主亦沒(méi)有還價(jià)。有些買(mǎi)家出價(jià)時(shí)會(huì)表明接受“sold as it is”，那即是成交時(shí)無(wú)論房子是任何情況，包括漏水丶有白蟻等，買(mǎi)家均會(huì)接受。一般賣(mài)家希望買(mǎi)家有自己代理，那代表那是一個(gè)認(rèn)真的買(mǎi)家，而非把睇樓當(dāng)拍拖活動(dòng)。然而，一名代理可以代表買(mǎi)賣(mài)雙方，有些賣(mài)家代理會(huì)只會(huì)選沒(méi)有代理的買(mǎi)家，因?yàn)閭蚪鹩少I(mǎi)家支付，賣(mài)家不用付傭金，那他可以取足5%的傭金。

公證行篇

整個(gè)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程并不牽涉律師，所有文件均由代理及公證行負(fù)責(zé)。公證行會(huì)訂下一個(gè)交易時(shí)間，關(guān)於這次交易的細(xì)節(jié)，均需於這個(gè)限期內(nèi)完成，連公眾假期在內(nèi)，一般為四十五天。頭十天是驗(yàn)樓期，驗(yàn)樓師的收費(fèi)視乎房子面積，以及有沒(méi)有泳池等，一般由買(mǎi)家支付。檢查房屋，范圍很廣，包括坑渠有沒(méi)有堵塞，前後花園的斜度是否足夠去水，下雨時(shí)雨水會(huì)不會(huì)流入房子地基內(nèi)，房子有沒(méi)有被白蟻蛀過(guò)的痕跡，水喉是由銅還是由鍍鋅鐵所制等。如發(fā)現(xiàn)屋頂有問(wèn)題丶漏水丶閣樓(天花與屋頂之間)隔熱不符合州政府或聯(lián)邦政府之要求等，可以與屋主商討維修或減價(jià)，情況太壞的話(huà)，例如房子結(jié)構(gòu)不良，可以放棄購(gòu)買(mǎi)。首期從公證行退還，但損失驗(yàn)屋費(fèi)用。除了驗(yàn)樓師，還可請(qǐng)屋頂師傅丶通渠水管師傅丶泳池師傅丶煙囪師傅丶中央冷暖氣師傅等為房子檢查，但盡可能約在同一天進(jìn)行，以免打擾賣(mài)家。整個(gè)檢查過(guò)程，十分嚴(yán)謹(jǐn)，驗(yàn)樓師把一份五十頁(yè)的驗(yàn)樓報(bào)告寄給筆者時(shí)，筆者太太以報(bào)告太多專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)為由，放棄閱讀。但亦因?yàn)檫@份報(bào)告，我們與買(mǎi)家成功協(xié)商減價(jià)1%。

按揭篇

決定買(mǎi)房子前，最好先到銀行獲取貸款預(yù)先批核證明，確認(rèn)最高貸款額，每月供款最高可以去到收入的49%。買(mǎi)賣(mài)過(guò)程進(jìn)入公證行後，才正式到銀行申請(qǐng)按揭。銀行會(huì)為房子估價(jià)，於目標(biāo)房屋為圓心半徑一英里以?xún)?nèi)房屋，找出相似條件如地的面積丶房屋的面積丶設(shè)施如游泳池丶室內(nèi)裝修丶房間及廁所數(shù)目，并最近成交的房子作比較。如果銀行估價(jià)過(guò)低，即我們口中的“不到價(jià)”，在香港會(huì)借不足錢(qián)，在洛杉磯，可以與賣(mài)家商討減價(jià)，因?yàn)榉孔訉?shí)在沒(méi)有買(mǎi)家認(rèn)為的高。

整個(gè)交易過(guò)程，與香港最不同，亦是最?yuàn)W妙之處，大概是未到最後一刻，仍未知成交價(jià)錢(qián)是多少。對(duì)代理而言，成交價(jià)高代表他的傭金亦高，但一個(gè)真正好的代理，往往會(huì)為客人爭(zhēng)取最大的利益，而非只求快脆把交易結(jié)束。就如筆者的代理，現(xiàn)在她為我們節(jié)省的1%，將來(lái)的物業(yè)稅亦與最後的房?jī)r(jià)掛鉤，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，她對(duì)我們的幫助不只是1%，所以，買(mǎi)賣(mài)雙方各有不同代理，是對(duì)兩者最大的保障。

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